投資土地必勝的六要訣

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投資土地必勝的六要訣

尤其是台灣的房地產，目前已進入供過於求的大環境中，要靠純買賣之間獲取利潤的機會，已大幅降低，此時他們應該將注意力，放在什麼標的上呢？

在台灣地區，白手興家，成為建設公司老闆的人，至少有九成是由從事土地買賣（俗稱土地開發）開始的；在世界百大首富中，也至少有百分之六十是從事和土地買賣相關的事業。類似的資料足以說明，如果要快速致富，又要追求獲利率高的投資，投資土地買賣自然是首選之一。

土地買賣的風險

土地買賣基本上是沒有風險的─如果時間夠長。因為土地基本上和所有投資人所了解的投資標的不同，它不但稀有而且是不會折舊的。因此，隨著時間愈長，它的優勢就會愈明顯。這也是我們看到許多地主，不論其所擁有的土地有多麼複雜的問題，只要時間夠長，所有的問題都會迎刃而解，同時也會獲得極大的利益。

除此之外，我國政府目前尚有許多對以土地抵稅以及土地買賣收入不必列入所得稅的規定，這些都使得投資土地的風險，更加降低。

事實上，投資土地只存在有一個時間壓力問題，如果投資者希望愈早獲利了結，則對土地的相關技術性問題︱如產權、性質、形狀、使用、價格（條件）等，就愈要賦予較大的關心，如果對這些技術性的問題，了解的愈清楚，投資者即可愈早獲利，快速回收。
有許多房地產投資者，往往因一塊土地的順利開發完成，即可以一輩子吃喝不盡；也有因一塊土地判斷錯誤，而慘遭套牢，公司關門（準備長期抗戰）。這些都是因為在時間壓力之下，對技術性問題的掌握能力不足所造成。但即使如此，只是將解決問題的時間拉長而已，並不會像投資其他商品般的血本無歸。

當我們了解了投資土地是如此的高獲利卻又低風險，就可以知道，為什麼在目前房地產市場明顯供過於求，各種房屋的價格不易大幅提高的同時；對於政府將許多清理完成的土地，拿到市場上公開投標時，其標出價格往往都出人意外的屢創新高，就不會感到奇怪了。

目前外資進入台灣，大量購買整幢的資產（如旅館、辦公室︰︰等），其真正投資重點，即在持有一塊產權完整的土地。同時，因在買賣之間尚可有租金收入（以抵抗時間壓力），這種穩賺不賠的生意，以國際投資者而言，自然是趨之若鶩的，只可惜台灣的投資者卻缺乏類似眼光，只能看人賺錢。

但對目前尚無收益能力的土地，外資是還不願意進入該市場的，因為一方面目前並無收益，會增加其執行人的績效風險；另一原因是因土地投資是極為地方性（localized）的經濟活動，其技術性問題較為複雜，外國人及其買辦，在這個市場中是沒有相對優勢的。
因此，相對於台灣的房地產投資者而言，這個市場就是一個機會，如果能夠克服技術性的障礙，就是一個競爭性不大，獲利性高，與風險性低的投資標的。再加上目前的利率水準又是歷史上的低點，這種投資機會，是極為難得的。

六點投資的技術性

一、產權要完整
一般而言，產權有兩個重點，一個是產權是誰的（所有權）？是單獨擁有還是多人擁有？他是否還活著？或是否仍有法律上的行使權利能力（例如：非禁治產人）？另一個重點是產權是否有瑕疵？有沒有被別人限制權力的行使？（例如：有無被設定抵押權？有無被設定地上權？有無被假扣押？有無被假處分？有無被查封？）

如果都沒有上述的情況，就是一塊產權清楚的土地。這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一個合格代書檢查一遍，即可完全了解。

二、性質要清楚
土地之所以有價值，是因為可以被建商用做蓋房子的原料，如果能蓋愈多的房子，原料價值就會愈高，因此，對於這個原料的性質自然必須清楚。基本上，此類性質有三個重點：

１是否可以蓋房屋（建築）？有些土地太小或是形狀太差，或是沒有鄰接建築線，都無法蓋房屋，勢必會影響土地的價值。當然如果鄰地蓋房子非要你的地不可，那又是另一種價值的創造了。

可以蓋多少房屋？根據都市計劃，每一塊土地都有可蓋多少面積的規定（俗稱容積率），不但工業區、商業區、住宅區有分別，同一種使用區內也有不同的規定，再加上目前流行「特定區」計畫，例如信義計畫區、大直重劃區，木柵重劃區，都有不同的特殊規定，這些規定，對於一塊土地能蓋多少房屋，都有清楚說明。但是，除了都市計劃的規定，還有一些建築相關法令的規定，可以增加蓋房屋的面積。例如：開放空間獎勵、停車獎勵、都市更新獎勵、容積移轉的獎勵……等。類似的獎勵，也都會影響可蓋房屋的多寡。當然也會有些限制，就不細表了。

容積是否用得完？各種相關法令雖然規定可以蓋多少房屋，可是往往會受限於土地實際的大小、形狀、深度，而不一定用得完，如果容積用不完，當然也會影響土地的投資價值。例如：有些土地太淺，或無法面臨較寬的道路，都會使得容積有用不完的情形。
上述的問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一位合格的建築師調查一下，即可完全了解。

三、稅賦要了解
土地買賣所得和上市公司股票交易所得，是目前我國所得稅系統中，僅有的二種尚不必納入綜合所得稅中合併申報的所得，但後者是有應徵收的法令規定，只是政府在選擇實施的時間而已；而土地買賣則是依據土地法的規定，只要繳交土地增值稅後，即可不必另繳所得稅。因此，未來在台灣，可能成為唯一能與所得稅脫鉤的所得項目，這點也可再一次的證明，投資土地的獨特性。也因為買賣土地只要繳交土地增值稅，因此對於土地增值稅的諸多減免規定，就成為土地投資者必須加以了解的事。

例如：雖然土地增值稅率目前有分三級：二十％、三十％、四十％，但每個人一生中可選擇一次採用十％的優惠辦法；以及重劃後第一次移轉可以減徵四十％；被政府徵收可以全免；對於改良土地的相關投入費用，亦可列為成本，扣除不計，以減少繳納的土地增值稅；持有土地時間夠長者，亦有減徵的規定……。類似的規定，都可以大幅減少稅賦的支出，而增加投資者的獲利，這些都是從事土地投資的人，不可不知道的事。
這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一位合格的會計師請教一下，則所有問題自然可以迎刃而解。

四、條件要判斷
任何投資的購買價格，都是影響獲利的最主要因素之一，對土地投資而言，依據投資方式的不同，會有兩種機會：一是「買斷」；一是「合作」（包括合建）。前者總獲利額較高，後者的投資報酬率較高。這是土地投資的另一種獨特性。

至於條件的判斷，基本上會有三種方法：一是市場比較法；二是成本推算法；三是收益還原化法。不論是採用那一種方法，其實都只是價格的參考罷了，類似的資訊只要請一位合格的房地產經紀人或是土地估價師，即可快速提供價格的參考資料。

可是這些專家評估出來的價格，通常還是買不到土地。因此，對一個土地投資人而言，他的最大價值即在此處！他必經依據所有專家提供的資訊，下定一個「購買條件」決心，因為「購買條件」才是土地投資成敗的真正關鍵。在土地投資市場中，我們常看到，愈是自認為專業的人，或是計算得愈精的人，往往賺不到錢，反而是某些較外行的人，憑著膽子大，快速下決心，結果往往能跌破許多人的眼鏡，賺了大錢。
五、合約要安全
投資人不論進行那一類投資，總希望有份合約做為保障，就土地投資合約而言，大約可分為二種：一種是買賣合約；一種是合作（包括合建）合約。但不論是那種合約，都與其他投資商品的合約有很大的不同，最大的差別有二點：

第一點是「實質大於形式」。
根據我國的「土地登記規則」規定，所有的房地產（包括土地及建築物），是採取絕對登記主義，也就是說，登記是誰的，就是誰的。可是房地產交易又是將所有權，由一方移轉到另一方的「一段過程」，目前台灣又無類似美國的保障機制（Escrow），故風險性會比較高。因此，在交易過程中取得實質性的保障，才是可以真正減少這種風險的有效方法。

一份好的合約不是用來打官司的，而是在於避免訴訟的發生，因此在簽訂合約時，有些能夠協助避免訴訟的工具（如：開立本票、設定抵押權、信託登記……等）都是必須加以注意的實質性方法，這些工具的取得遠比形式性的條文要重要得多。

另一個不同點是：「全面大於片面」。
由於我國的房地產是採取絕對登記主義，所有權人的產權是被絕對保障的。因此，對於所要購買的標的或是合作的對象，只要有一點不完整，就可能被套牢，故對其全面性的權利範圍，就必須有非常清楚的了解。

例如，所有權人是否有全部的代表性？代表權數是否足夠？所欲購買的土地產權是否完整？是否有其他權利設定在產權之上？是否有地上物？地上物的處理權利與方式是否清楚（例如：是否有三七五租約）？各項稅賦的分擔是否清楚？甚至所購買土地的面積與實際土地大小是否相符？（通常需要鑑界），這些會影響土地利用價值的全面性問題，遠比片面性的條文規範要重要的多。這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一位合格律師檢查一遍，即可充分了解。

六、實戰要經驗
土地買賣聽起來容易，其實土地的種類卻是極為複雜的，例如：依其所有權的區分，除了私有土地外，還有國有土地、省有土地、祭祀公業土地、神明會土地、財團法人（如學校）土地、水利會土地……；如依其使用性質分類，則可以有住宅用地、商業用地、工業用地、市場用地、機關用地、公共設施用地、農地、墓地……等。

如依其位置分類，又可以有都市更新區土地、特定區土地、山坡地、非都市土地︰︰等，對於這麼多種土地，其個別所受到的規範與使用方式都不相同，導致發展潛力也不相同。因此，在開發方法上，自然會產生許多差異。

例如，地上權的解除方法、土地法三十四條之一的運用方法、都市更新方法、畸零土地的開發方法、公有地申購辦法……，這些方法每一項都可以發展成一本以上的專書，也都是可以順利取得土地，以及獲得較高報酬的重要方法。

關於這一部分的複雜問題，當然就很少有合格的人可以請教了，較好的方法是找一家專業的上市建設公司協助諮詢，應可減少很多麻煩。

土地投資有六大要訣，分別可以用到合格的代書、建築師、會計師、土地估價師、房地產經紀人、律師，以及上市的建設公司，可見其複雜性顯然是存在的，但這也是一般人（包括外資）不容易快速進入，加入競爭的重要原因。

土地投資的獲利性高以及風險性低，是最吸引人的地方，如果想進行房地產投資，土地市場是無法不列入考慮的範圍。因此，如何透過專業知識，順利進入此一市場，顯然是每一位優秀投資者的重要功課。