| 日本中古屋投資(2) 租賃管理 | 首頁 > 消息公告 |
不動產投資成功的條件之一，是慎選優良的租賃管理公司。
在日本出租房屋，大多是透過專業的租賃管理公司進行。
在日本，許多房東從來沒有見過房客。 在東京置產出租的屋主，也可能住在東京以外的縣市。
因此，租賃管理公司或轉租公司(租賃保證會社)發展相當成熟。
轉租公司(租賃保證會社)，是向房東承租房子以後，再以更高的租金出租給第三人，從中賺取價差。 租賃保證的優點是，空屋風險由轉租公司承擔，即使沒有房客，轉租公司也會支付房租給您。 對房東而言，轉租公司=房客， 因轉租公司屬於法人性質，租金有可能會預扣20%的所得稅，此金額會在報稅後退還多收的部分。 租賃管理公司，負責租賃前後所有大小事務，房東不需要親自處理。
萬一遇到糾紛，也由租賃管理公司出面解決。
出租前： 出租中： 退租時：
調查租金行情、向屋主提出建議。 催收房租、匯款。 屋況確認、與房客交涉維修責任歸屬。
透過房仲店頭或網路招募房客。 代繳大樓管理費、修繕金。 租金、押金清算。
房客身分確認、信用調查。 代屋主出席管委會並回報。 與屋主討論裝潢費用並報價。
調查連帶保證人。 維修室內設備。(屋主負擔費用) 經屋主同意，裝潢施工並監工。
簽約、解說注意事項。 協調鄰居申訴或轉達房客意見。 空屋清潔。(房客負擔費用)
交屋。 更新租約。
稅金申報。(屋主負擔費用)  由此可見，一個負責任的租賃管理公司，重要性並不亞於一個好房客。
通常在退租時，維修責任歸屬(修繕費)較容易引發爭議。
雖然"恢復原屋況"是一般共識，但是有可能因為租賃雙方對設備使用年限、折舊等認知不同，而造成不快。
正常損耗的電器設備、裝潢等，都由房東負擔。 
如上圖，可以在簽訂租約時，雙方事前協商依租期分攤裝潢與折舊費用，以明確責任歸屬。
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